창업정보 꿀Tip - 1탄

8) 속지 말자, 권리금!

▶권리금 유형 및 적정 권리금 산출법

 

창업을 할 때 들어가는 비용 중 어떤 것이 가장 높은 비용을 차지할까요? 그건 업종과 아이템 그리고 상권에 따라 다 다를 것입니다.

 

그럼 이번에는 그중에서도 가장 편차가 큰 권리금에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

권리금이란 무엇일까요? 

 

권리금이란 새로이 영업을 하려는 자가 먼저 영업을 했던 사람에게 상가의 위치, 영업상 노하우, 그동안 기존 경영자가 이루어 놓은 유·무형의 재산적 가치 등의 양도대가로서 지급하는 일종의 프리미엄이라고 보시면 됩니다. 즉, 재산적 가치가 높을수록 권리금도 높아질 수밖에 없겠죠?

 

따라서 권리금은 상권이 발달한 곳에서 형성되는 것으로 권리금이 높은 곳은 비교적 상권이 양호하다고 볼 수 있습니다. 또한 권리금은 어디까지나 세입자 간에 서로 주고받는 것이기 때문에 소유주와는 아무런 관계가 없습니다. 따라서 새로 적용되는 상가임대차보호법에서 권리금은 보호 대상이 되지 않는다는 점도 체크를 해야 합니다.


특히 계약기간 만료 후 특별한 이유 없이 재계약을 거부하고 건물주가 상가를 철거해버린다면 임차인은 권리금을 날려버릴 가능성이 있으므로 계약 당시 이런 부분에 대해서 사전에 확인을 받는 것이 꼭 필요합니다. 

 

그러나 권리금의 반환에 대한 특약을 임대차 계약상에 명시하기도 하지만 권리금에 대한 법률 규정이 없기 때문에 소송에 들어가게 될 경우 패소하게 되는 경우가 많습니다. 

 

법적인 보장을 받지 못하는 만큼 법적 규제사항도 없어 세금도 붙지 않으며 권리금을 산정하는 데에는 특정 기준이 없다는 점 때문에 권리금은 매도자의 사정, 중개인의 중재, 협상 여하에 따라 금액이 크게 달라질 수 있으므로 시간을 들여 꾸준히 협의하시는 게 좋습니다.

 

그럼 권리금의 종류는 어떤 것이 일을까요?

 

▶권리금의 종류 

 

통상적으로 권리금은 바닥 권리금, 시설 권리금, 영업 권리금으로 구성되어 있는데, 상황에 따라 권리금에 이들 세 가지 모두가 포함되거나 일부만 얘기하기도 합니다.

(1) 바닥 권리금: 점포 위치의 재산적 가치(지리적 이점)에 대해 지급하는 권리금
(2) 시설 권리금: 시설물 양도 시 지급하는 권리금 (사실상 매매계약 시)
(3) 영업 권리금: 고객, 신용, 노하우, 이미지 등을 통한 매출과 수익에 의해 양도 시 지급하는 권리금(동종, 유사 업종일 경우에만 인정)

(1) 바닥 권리금
바닥 권리금이란 상권이 가져다주는 기본 영업력을 지칭합니다. 쉽게 강남과 명동 같은 번화가는 일반 동네보다 장사가 잘 될 테니 이러한 지리적 이점에 대한 비용이라고 보시면 됩니다. 

하지만 이러한 비용을 산정함에 있어 창업하시는 분들은 꼭 매출과 수익을 연계하여 판단하시기 바랍니다.

통상 부동산에서 바닥 권리금은 시세로 얘기합니다. 이 동네는 시세가 이렇다. 그럼 과연 다른 선택은 없는 것일까?

만약 무조건 해당 상권에서 매장을 구해야 한다면, 다른 선택은 거의 없습니다. 하지만 그렇지 않다면 다른 상권이 보다 좋은 조건인 경우도 상당히 많습니다.

이유는 지역 부동산이 지역 시세만 알지 다른 지역 시세는 잘 모르며, 해당 지역 시세는 다른 지역 시세와 비교되지 않는 독립적인 것이기 때문입니다.

다시 말해 다른 지역에서 보다 저렴한 권리금 시세로 보다 좋은 조건의 매장을 얻을 수도 있다는 것입니다. 그러려면 광역적 업무를 소화하는 전문 업체를 이용하든가 아니면 발품을 많이 파셔야겠죠.

앞의 다른 내용에서 언급한 것과 같이 권리금에 있어서도 적정성을 판단하시길 추천합니다. 사실 바닥 권리금을 수익과 매출로 연결하는 특별한 산정 공식은 없습니다. 

하지만 필자는 다년간의 비교 분석을 통해 참고할만한 한가지 공식을 만들어 냈습니다. 어렵지 않습니다 ^^

예를 들어 설명해 드리겠습니다. 

■ 적정 바닥 권리금 비교 산출법 
(단위: 만 원)

구분

매장(1)

매장(2) 

산출법

비고

창업

비용

( a )

10,000 

10,000 

 

 

바닥

권리금

( b )

2,000 

6,000 

 

 

총 투자비

( c )

12,000 

16,000 

a + b

 

예상

매출액

( d )

4,000 

5,000 

 

본사

문의

수익률

( e )

25% 

25% 

 

본사

문의

순수익

( f )

1,000 

1,250 

d × e

 

가중치

( g )

80% 

80% 

보수적 하향검토 / 임의지정

보수적

순수익

( h )

800 

1,000 

f × g

 

순수익

차액

( i )

-

200 

매장(1) h - 매장(2) h

 

투자 대비

수익률

( j )

6.7% 

6.3% 

h / c

 

매출(순수익)에 의한 적정 바닥 권리금 산출액

( k )

-

3,200 

I / j

 

바닥 권리금 차액과 적정 바닥 권리금의 편차

( l )

-

800 

매장(1) 바닥권리금

 

 

- 매장 (1)과 (2)의 상권에 맞는 예상 매출액과 수익률은 본사에 문의합니다.

- 가중치는 본사에서 제시한 매출과 수익률을 보다 보수적으로 판단하기 위한 것으로 통상 70~80%입니다. 본사의 신뢰도가 높으면 가중치가 높아지고, 신뢰도가 낮을수록 가중치가 낮아져 보다 보수적으로 판단하시면 됩니다.

 

본 예시를 정리해 보면 두 지역의 바닥 권리금 차이는 약 4,000만 원이며, 매장(2)를 선택했을 때 매장(1)보다 추가로 얻을 수 있는 수익을 권리금으로 환산한 값이 3,200만 원입니다. 그렇다면 투자 대비 수익에 대한 비용으로는 권리금이 높다고 판단할 수도 있습니다. 

 

이 역시 매장(1), (2)의 선택은 창업주 몫이며, 본 공식은 참고용으로 활용하시기 바랍니다. 참고로 상기 내용을 공인중개사나 임대인에게 설명하는 것은 거의 의미 없는 짓이며, 이해도 못할 것이니 이 또한 참고하시기 바랍니다.

 

앞에서도 언급한 바와 같이 바닥 권리금은 해당 지역에 형성된 금액으로 상기 방법을 활용하면 몇 개의  매장에 대해 가장 좋은 조건의 권리금이 형성된 상권 및 매장을 찾으실 수 있을 것입니다. 

(2) 시설 권리금
시설 권리금이란 점포에 들어간 시설비용을 말합니다. 인테리어, 간판, 기자재 등이 시설 권리금에 포함되며, 이를 산출할 때는 감가상각을 적용해야 합니다. 시설 권리금의 감가상각비에 대한 법적 기준은 없으나 시장에서 통용되는 간단한 2가지 방법에 대해 말씀드리겠습니다.

 ① 1년 단위로 약 15~20%씩 감가상각 적용
 ② 시설투자비에 의한 감가상각 적용

시설투자

비용

감가상각

기간

감가상각 금액

1억 원 미만

24개월

시설투자비 / 24 × 영업월수

2억 원 미만

36개월

시설투자비 / 36 × 영업월수

3억 원 미만

48개월

시설투자비 / 48 × 영업월수

3억 원 초과

60개월

시설투자비 / 60 × 영업월수

 

①과 ②의 경우에도 적용 방식에 따라 시설 권리금은 차이가 날 수 있습니다. 당연히 각자의 입장에서 유리한 방법을 선택하려고 하겠죠.

 

상기 내용은 명확한 것은 아니며, 특히 처음 개점 시 집기를 새 제품이 아닌 중고제품으로 하는 경우 등 실제 영업기간과는 별도로 매장의 노후도와 시설물 현황(연식, 작동상태 등)에 꼼꼼히 시설 권리금을 책정하는 것이 바람직합니다.

 

이 시설 권리금을 산출할 때에는 감가상각을 적용해야 합니다. 시설 권리금을 계산하는 특별한 산정 공식이 없어 관리 상태에 따라 다르기 때문에 직접 눈으로 확인하여 협의해야 합니다. 시설 권리금에 대해 협의를 할 때 참고사항을 알려드리겠습니다.

(3) 영업 권리금
영업 권리금이란 기존 사업자의 영업, 관리, 단골 고객, 거래처 등에 의한 수익에 의해 지급하는 금액입니다. 쉽게 장사가 잘 돼서 매출이 높아 수익이 높으니 이를 얻기 위해 지불하는 비용이라고 생각하시면 됩니다.

똑같은 20평에서 한 곳은 500만 원을 벌 수 있고, 한 곳은 1,000만 원 벌 수 있다면 당연히 비용도 차이가 날 수밖에 없겠죠. 바닥 권리금이 상권에 의한 비용이었다면, 영업 권리금의 매장의 자체에 의한 비용입니다.

바닥 권리금이 상권과 수익 분석을 기준으로 검토했었다면, 영업 권리금은 매출과 수익 분석을 통해 그 비용을 가늠해 볼 수 있습니다. 산출방식은 명확한 것은 아니지만, 창업시장의 프랜차이즈 본사와 창업컨설팅에서 통상적으로 쓰는 간단한 방법 한 가지를 알려드리겠습니다.

매도시점부터 6~12개월 동안 발생한 월평균 순수익 × 12

영업 권리금을 1년 동안의 수익 총합계로 얘기하며, 업종에 따라 6개월 이내로 얘기하기도 합니다. 옳다 그르다고 판단할 수는 없지만, 단순하게 투자원금 회수기간과 감가상각비 등을 고려했을 때 매수자 입장에서 좋은 조건을 아닌 것 같습니다.

영업 권리금은 통상 시설 권리금과 같이 합산하여 정하기도 하지만, 바닥 권리금이 별도로 추가된다면 이를 통한 투자 대비 수익성과 투자원금 회수기간 및 기회비용에 대한 수익성을 같이 검토해 보시기를 권해드립니다.

내일 아래 정보를 보내드립니다.


[창업정보 꿀Tip - 1탄]

 9) 내 가게 월세는 얼마가 적절할까? (누구나 5분이면 월세 구하는 비법 공개!)

 

창업 준비에 관한 무엇이든 댓글로 문의하시면 상세하게 답변해드립니다.

 

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